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떨어질 줄 모르는 집 값 상승에 내놓은 정부의 대책 중 하나인 3기 신도시. 사전청약이 얼마 전부터 시작되었다. 과연 3기 신도시 청약을 하는 게 현명할지 지금이라도 내 집 한 채라도 사는 게 좋을지 무주택자는 오늘도 고민만 이어진다. 3기 신도시 사전청약에 대해 알아보고, 청약을 할지 말지 고민하는 분들은 함께 생각해보는 시간을 가져보자.

글 윤기량 경제전문 칼럼니스트 

사전청약제는 주택 공급 시기를 앞당기기 위해 본청약 보다 1~2년 전에 미리 실시하는 청약제도이다. 사전 청약 당첨 후 본 청약전까지 사전청약 조건을 유지하면 본청약 자격을 가지게 되는 것이다. 서울의 동작구수방사를 제외하고는 경기도 곳곳에 선정된 사전청약지역은 공공분양과 신혼희망타운으로 구분된다. 다만, 공개된 자료상으로는 본청약보다 1~2년 전에 사전청약을 한다고는 하지만, 실제로 언제 본 청약이 될 것인지에 대한 정보도 부족하다. 예를 들어, 2010년 11월 사전예약을 했던 감일지구의 경우 2018년에 본청약을 했으며, 아직까지 완공이 되지 않은 상황이다.

* 사전청약 일정과 입지, 규모 등은 사업추진 과정에서 변동될 수 있습니다. 

* 출처 : 국토교통부, LH

무주택 세대 구성원이어야 한다. (신청자 본인, 배우자, 세대별 주민등록 등재된 신청자의 직계존비속 등 전원이 무주택)즉, 같이 사는 온 식구가 무주택자여야 한다. 이는 사전청약 입주자 모집공고일 기준으로 무주택세대 구성원이면 신청이 가능하다. 단, 생애 최초 특별 공급의 경우 가족 구성원 전원이 한 번도 소유한 적이 없어야 한다. 그 외에 소득과 자산기준도 존재한다.

(2021년 적용 기준)

전체의 15%만 일반 분양이고, 나머지 85%는 특별공급으로 나뉜다. 이 중 신혼부부 (30%), 생애최초 (25%)로 예비부부 등 가점이 낮더라도 특별공급을 통해서 분양을 받을 수 있는 기회가 상대적으로 높기 때문에 눈여겨볼 만하다. 

사전 청약 당첨 후 주택을 소유한다면 사전 청약 당첨 자격을 상실하게 된다. 혼인으로 인해 예비 배우자가 주택 소유 (상속은 제외)를 한 경우에도 자격을 상실하게 되며, 본청약까지는 무주택을 유지하여야 한다. 잠깐이라도 매매행위 (샀다가 되팔았을 경우)도 용인되지 않으며, 이런 경우에도 사전청약 당첨은 무효가 된다.

신혼 부부의 실거주 부담 경감을 위해 1%대 수익공유형 모기지 대출을 받을 수 있다. 전용면적 60㎡이하의 주택 대상으로 대출한도는 4억 원 (주택가격의 70% 이내)이다. 문제는 이 시세차익 공유부분인데 시세차익이 나게 되면, 대출을 해준 기금과 수익을 나누게 되는 것이다. 공유해야 할 비중은 LTV 비율이나 자녀, 대출기간에 따라 차이가 난다. 아래 표를 참고하자. 

당첨이 된다면 더할 나위 없이 좋기만 할 것 같지만 고민해야 할 부분들도 많다. 실질적인 입주 시기가 언제일지 모른다는 점, 본청약까지 무주택을 유지해야 하는 점, 분양금액이 실제 본청약 시점에서 주변 시세 등에 의해 재조정되어 비싸질 수 있다는 점, 외부요인 (지구단위계획 변경이나 문화재 발굴 등)으로 인해 사업 자체가 취소될 수 있는 점 등의 불안한 요소들이 있다. 실거주를 목적으로 청약을 하는 비중이 클 수밖에 없는 유형의 청약에서는 치명적인 단점들이다.

결론부터 말하자면, 무주택자라면 우선 희망하는 지역, 단지에 청약을 해보는 것은 좋다. 다만, 앞선 차수에서 사전청약이 되면 후순위에 청약을 하는 단지에는 청약을 할 수 있는 기회가 사라진다. 이러한 점은 유의해야 할 부분이다. 그리고, 당첨이 되더라도, 사전청약 외의 일반 분양 아파트들에 청약을 시도할 수 있기 때문에 민간분양에도 꾸준히 관심을 가지거나, 입지 좋은 곳에 상대적으로 저렴한 구축들을 찾아서 매수를 해서 들어가는 것이 나은 선택일 수도 있다.